房价、医疗、教育被称为压在我们老百姓身上的三座大山，尤其是房价，让不少人甚至连结婚生育的勇气都没有了。

最新公布的数据显示2022年全国人口61年来首次出现负增长，出生人数比死亡人数少了85万，比专家们预测时间点还早了几年。导致人口数量减少的主要是新生儿的锐减，2022年新生人口数量跌破1000万大关。我们不能将年轻人不爱生娃的全部归咎于买不起婚房，但高房价绝对是最重要的因素之一。

(资料图片仅供参考)

除此以外，房价高还削弱了人们的消费欲望与能力，那些为了买房背上百万房贷、每月工资里的一大部分“贡献”给银行的“房奴”们想消费也没有这样的能力，只能期待未来多挣点钱，还掉月供后还有足够的资金用于消费，只是多挣钱说起来容易、做起来难，于是只能压制消费欲望，毕竟还有房贷要还。

人人都知道高房价给社会和老百姓带来的负面影响，为什么我们还会听到“涨价去库存”的提法，甚至当下又一次出现了类似的语调呢？回答这个问题前先来回顾下最近一次的“涨价去库存”。

2015年我们股市刚刚经历了一波波澜壮阔的牛市，上证综指最高涨到了5178点，不少人在股市赚到了不少钱，当然，这些盈利只是账面浮盈。随着高层对“杠杆牛”的否定，监管机构加强了场外配资资金的查处，失去流动性的股市开始崩盘，千股跌停成为常态，投资者想逃都逃不出去。最终的结果是大部分投资者的盈利不仅被抹去了，顺带着搭进去不少本金。

钱多了就得找去处，面对数万亿元的存量资金楼市成为了最好的去处，正好那时的楼市也不怎么样。

在“涨价去库存”效应的带动下房价立马有了天翻地覆的变化，楼市顺利拿过了股市递来的接力棒开始火箭式蹿升，半年时间里全国绝大部分地区的房价上涨了50%以上，有的地方则翻了一倍。我清楚地记得2014年年底看上的一套总价200多万元的房子，到了2015年年中已经涨到近500万元，由于没能及时出手直接断了我几年内置换房子的念头，被迫“躺平”。推动那波房价上涨的最强推手便是“涨价去库存”政策的落实。

在房子的问题上我们人向来秉持买涨不买跌的理念，房价涨得越高买的人越多，相反则无人问津。2015年最疯狂的时候出现了刚签合同的第二天房价涨了几十万元，卖家将违约金“砸在买家脸上”选择违约，与出价更高的买家签订新的买卖合同的情形。

相反的情况出现在了当下，2022年以来多地房价下跌了超过20%，贷款利率跟着一起下跌，4%以下的商贷利率比比皆是，多政策刺激下的楼市却依然没有泛起任何波浪，成交量持续低迷，潜在的购房者抱着再等等、早买就亏了的心态就是不愿意出手。平均房价越低、跌幅越大，这种情况越明显，与2015年形成了强烈的反差。

我们聊回2015年，要让人们买房就先要把市场对楼市的预期给搞上去，房价涨起来后自然不用担心没人跟进，房企们手里的大量库存能够顺利销售出去。

“涨价”和“去库存”被联系到了一起。

那时正好赶上了货币棚改化。这玩意是什么呢？简单来说就是征地拆迁后给予居民或者村民补偿款，手里拿着大笔资金却没有房子住的人涌入住房市场一掷千金，买的人多了后房价涨了上去，房企们纷纷拿出了“压箱底的存货”，原本不怎么卖得掉的库存一下子成了香饽饽，被购房者抢购。

能不能就让房企们卖不掉库存，让楼市一直下萧条下去呢？还真不能这么做，房子必须卖完，否则影响深远。

房企们造房子的钱是从哪里来的？一部分是自有资金，另外一部分是借来的，自己的那部分好说，借来的需要偿还利息和本金，而只有房子卖出去了才还得上来。

如果借的钱不多问题还不大，可房企的负债率向来不低，以资产负债情况较好的万科为例，2014年的资产负债率为77.2%，恒大这样激进一些的企业则超过了80%，100元资产里有超过80元是借来的。房企们的还本付息压力很大，只有源源不断的资金流入才能还上钱，不至于暴雷。

企业的负债主要由两部分组成，一是欠的供应商的货款，我们习惯称为无息负债；二是向银行为主的各类金融机构借的钱，称为有息负债。有息负债的规模远高于无息负债，到期了必须还本付息，否则就是违约。

金融机构借给房企的钱并不是自己“印”出来的，也是从其他人那里借来的，而“借钱”给银行的人里就有你和我这样的储户，当然，我们是自愿把钱存到银行里去的。

换言之，储户存入银行里的存款里有一大部分交给了房企开发各类地产项目，如果房企还不上债银行就收不回贷款，它拿什么东西兑付储户们的存款本息呢？另外一方面，前面提到的无息负债是各类供应商的货款，房企支付货款后供应商才能给员工发工资、归还他们欠银行的钱。

这个闭环就这么形成了，房企卖房回笼资金后还给供应商和银行，银行还本付息给储户、供应商还钱给自己的供应商并发放工资。如果开头就出了偏差（房企的库存卖不掉），闭环被打破，风险传递至银行等金融机构那里。

当所有风险都集中至银行后总会有暴雷的一天，金融危机就此形成，美国当年的次贷危机就是这么来的，后果极其严重。经济衰退和失业人数增加是必然的，危机应对不好的话甚至会影响整个社会的稳定。

为了化解潜在的风险和危机就得从开头解决问题，让房企们卖得掉房子不就可以了吗？于是，关键点回到了怎么让房子卖得出去上，“涨价去库存”的诞生也就不难理解了。

站在中立的角度来看“涨价去库存”并不是洪水猛兽，相反，出台这一措施的目的是为了让社会和老百姓过得更好，也确实达到了稳定局面、暂时解决问题的效果，只是高房价带来的负面效应很大且问题越拖越严重。更加重要的是并非每次都能通过相同的方法迈过这道坎。

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